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物业工程设备年度保养计划

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  • 物业工程设备年度保养计划-表格模板XXXXX有限公司,（201X年度）设备保养计划表,物业服务中心名称： 　　　　　　　　　　20XX年 XX 月XX 日,序号设备种类设备名称工作内容一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月,备注,1.0供配电系统干式电力变压器1、外部清洁卫生 ,2、检查变压器外壳、外观正常无损坏,3、检查变压器地基和固定基础无锈蚀、松动,4、检查瓷套管无破损,5、检查联接母线有无变形、联接螺丝有无松动,6、检查变压器运行监视器是否正常,7、检查变压器接地是否良好,9、变压器内部除尘,母线1、检查接头有无变形、放电变黑痕迹,2、检查联接螺栓有无生锈、松动,3、检查母线绝缘子有无松动和损坏,断路器1、检查主触头是否有灼伤、烧毁的痕迹,2、检查灭弧罩有无烧黑和损坏,3、紧固各接线螺丝,4、检查机械润滑情况,5、清洁柜内灰尘,6、试验机械分合闸情况,低压配电柜1、紧固各接线端子,2、检查各电流、电压等指示监测仪表是否正常,3、检查插入式联接机构电气联接是否正常,4、检查、试验操作机构、手柄的灵活、可靠性,5、紧固二次接线螺丝,6、紧固抽屉柜内接线,7、配电柜内清洁,8、配电柜内电缆接头紧固,9、检查补偿电容柜内电容器是否正常,10、检查电容器接线是否有松动,11、检查电容柜内接触器是否正常,12、检查防雷设施是否正常,13、电容器柜内清洁卫生,14、检查各指示灯是否良好正常,1.0供配电系统高压环网柜1、检查清洁环网柜外部,2、检查环网柜电源指示灯是否正常,3、检查环网柜运行时是否有异声,4、检查环网柜内部是否有放电、变色、灼伤,5、检查环网柜各动作机构是否正常,7、环网柜引入、引出线紧固,8、检查环网柜刀头、触头、灭弧装置是否正常,发电机1、检查润滑油运行情况，及液位刻度,2、检查燃料现有存量，不低于油箱三分之二,3、检查冷却系统，如冷却水循环系统水箱内之存水量等,4、检查机房给排风系统，检查及补充电池剂容量液位，电压，老化程度等，一般蓄电池满两年需换新,5、空载试运发电机组半小时，并检查发电机之起动器功能,6、记录发电机之发电量、电流、频率、油压等数据,7、检查并记录冷却系统之水温,8、检查及调校运行皮带之拉力,9、如有需要，根据运行时间记录，进行机动润滑油更换,10、如有需要，更换空气净化剂、空气过滤器、润滑油隔网、燃油隔网,11、检查及清洁变压器和起动马达,12、清洗冷却系统，包括冷却水管及冷却水,13、带载起动引擎，测试自动配电设备及保护系统,14、测试完成后，补充燃油及冷冻剂至满载水平,2.0排水系统排水排污管道1、检查排雨水污水管道有无堵塞，排水能否通畅,2、检查排雨水、污水管道有无杂物,3、检查管道有无破损,化粪池1、检查有无堵塞或流水不畅,清理杂物,2、定期抽粪工作,明暗沟1、检查沟体是否完好,2、检查盖板是否齐全,3、检查排水地漏有无堵塞、特别是天面地漏口,4、检查有无堵塞或流水不畅,各类井盖和雨水箅子1、检查井盖大小尺寸是否合适，有无盖好,2、检查路面上的井盖过车时有无异声,4、检查井盖有无破损,4、井盖除锈并刷黑漆保养,车库压力排污系统1、紧固控制柜内各电气接点,2、检查控制柜内各元器件工作有无异常,3、柜内除尘,4、控制柜外部清洁,5、底坑是否存有积水,6、检查电机运行温升、响声是否正常,7、水泵电机排水是否正常,8、各管道连接处、阀门有无渗水,9、管道有无锈蚀、脱落,3.0给水系统蓄水池1、检查蓄水池有无渗漏,2、定期清洗，消毒，送检，,供水管道1、检查供水管道有无跑、冒、滴、漏现像,2、检查明装管有无锈蚀,3、除锈刷油漆保养,供水阀门1、各管道连接处、阀门有无渗水,2、阀门启闭是否灵活正常,3、检查管道压力、阀门等是否正常,5、阀杆加黄油润滑,6、阀门刷油漆,控制柜1、紧固控制柜内各电气接点,2、检查控制柜内各元器件工作有无异常,3、柜内除尘,4、控制柜外部清洁,水泵及电机1、检查电机运行温升、响声是否正常,2、紧固电机接线盒内的电源接线端子,3、电机绕组绝缘测试应在0.5MΩ以上,4、水泵泵体有无渗水,5、水泵运行时抖动是否正常,6、水泵甩水是否正常,7、水泵电机清洁,8、水泵电机刷漆,9、水泵轴承加润滑油,10、手动消防泵盘车以防泵轴承卡阻,管道阀门1、各压力表指示是否正常,2、各管道连接处、阀门有无渗水,3、管道有无锈蚀,4、阀门启闭是否灵活正常,5、恒压罐有无漏气、漏水现象,6、外部清洁,7、楼道消防试水检查管道压力、阀门等是否正常,4.0公共照明系统路灯、 庭院灯、楼梯灯、天面照明 1、检查各种具灯是否能正常照明,2、检查灯具有无损坏,3、灯具接地测试是否正常,4、电气线路绝缘测试,5、电气接点紧固,6、检查各检查口盖是否齐全,7、检查灯的固定基础无锈蚀、松动,5.0消防系统消防风机1、检查风轮转动、皮带的松紧度、联轴器间隙和对中度等是否正常,2、检查各接合面的垫片和密封填料是否正常,3、向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠,4、检测电机绕组绝缘是否正常（≥0.5MΩ），紧固电源线的接线端子,5、检查控制柜内电器是否完好，紧固各接线端子,6、检查风阀传动机构是否灵活可靠，电线有无破损，电线接头紧固是否良好,7、开机试验连续运行2分钟以上，仪表、指示灯指示正常，无异常声音,消防水泵1、手动盘车应转动灵活，无卡、阻现象,2、消防栓、喷淋管道压力应在指示范围内，无掉压现象,3、消防水箱内水位应在最高水位处,消防报警,主机1、系统功能是否正常,2、检查系统工作电源是否正常,3、检查楼层的分线箱应关闭、箱体外观应良好无破损,4、检查楼道箱外线路有无缺损，有无故障隐患,5、检查烟感安装是否正常、与底座接触是否良好,6、抽检不低于5％的烟感器查视报警是否正常,7、检查手报按钮安装是否牢固，有无破损及丢失,8、测试报警功能是否正常, 9、柜内清扫除尘，接线紧固，标识修补等。,10、清洁烟感、温感探头,疏散指示灯 1、检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象,2、检查出口指示灯是否亮、安装是否牢固,3、灯箱外壳及面板擦抹干净,4、电池放电后再充电，延长电池寿命,地上消火栓、消防接合器1、检查外观有无损坏,2、阀门开启和关闭正常,3、‘地上消火栓’及‘消防接合器’标识完整,4、阀门试水、压力测试应正常,5、除锈刷油漆保养,5.0消防系统消火栓1、检查栓门关闭是否良好；锁、玻璃有无损坏；指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，有无脱落；栓门封条是否完好,2、检查栓内（用手电光透过玻璃照亮检查）配件是否齐全、固定是否良好、有无脱落，电线是否影响操作，栓内水龙头有无渗透漏,3、检查水带有无破损,4、将水带交换摺边和翻动一次,5、检查水枪头、水带接头联接是否牢固、有无缺损,6、检查电线接头、按钮触点、指示灯座（头）是否良好,7、将栓内清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门，贴上新封条,8、随机抽检5%,报警应动作显示完全正确,10、对水带的破损、发黑、发霉与插接头的松动现象进行修补、固定，更换变形的密封胶圈，将水带展开换边折叠卷好，,11、“119”、“消防栓”等标识是否齐全,12、清除阀口附近锈渣，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油,自动喷淋1、检查供水总控制阀、报警控制阀及其附属配件，确保系统处于无故障自动启动状态,2、检查警铃是否正常，报警阀启动是否灵活；。,3、检查试警铃阀动作是否正常可靠,4、检查整个警铃管道，排除水垢、泥沙等物，使水流畅通，以防报警失灵,6、检查系统控制阀门是否处于开启状态、有无破损,7、系统进行综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性应可靠,8、检查流动水压是否正常、检查闸阀是否堵塞，若压力下降明显且警铃不报警，应检查湿或报警阀的阀瓣是否锈蚀,9、检查系统中水流指示器、压力开关、报警器各部件的联动性能，应能及时报警,灭火器,（仅限设备房内的，,公共区域由安管部检查）1、喷筒是否完好,2、压力表指针是否在绿色区域,3、零部件是否完整,4、可见部份防腐层是否完好,5、铅封是否完好,6、手推式灭火器要检查轮子是否灵活,7、检查喷嘴及喷射管有否堵塞、腐蚀损坏,6.0弱电系统闭路监控系统1、监视器图像是否清晰,2、检查监视器工作电源是否正常,3、检查视频连线有无断裂、松脱,4、检查矩阵切换是否正常,5、检查控制系统、监视系统连线接触是否良好,6、检查录像及回放是否正常，回放图像是否清晰,7、校正镜头焦距，清理镜片和防尘罩上灰尘,8、检查室外防护罩的密封是否良好并清洁除尘，擦洗镜头，清理降温风扇,9、检查摄像设备的固定是否牢固，其避雷接地是否良好，转动部分的线是否破裂、拉断。,10、检查室外部分的防腐、防锈是否良好,11、铁件部分要定期刷防锈漆，避雷针刷导电油漆银粉,人行闸机1、切断电源，打开机盖，内部除尘，传动部分加注黄油,2、检查各部分紧固件，连接杆是否有松动，将其拧紧,3、检查各部分的限位开关的工作状态，适当调整,4、检查各部分易损件的磨损情况，,5、参照闸机说明，检查各类设置参数和开关状态，,6、试运行，看有无异响和噪音,背景音乐系统1、检测话筒是否正常,2、声音再生装置是否正常,3、功率放大器是否正常,4、扬声器、传输线路是否正常,5、紧固各连接线路,6、过机线、接插件连接是否正常,7、检查电源工作是否正常,8、清洁除尘,7.0停车场管理系统道闸系统1、检查挡车杆，有无弯曲变形并予维修，对反光膜有破损的地方应进行修复,2、检查电、手动车杆起落情况，传动机构是否正常,3、补充齿轮箱内机油，对各传动部件加油润滑,4、检查齿轮磨损情况及限位开关动作的可靠性,5、紧固各电线接头，清洁控制箱和挡车杆的灰尘,6、检查控制箱门、盖密封是否良好，以免雨水渗入,7、全面保养测试,管理系统1、电脑主机、系统除尘,2、数据检查与备份,3、读卡器与地感功能检测是否正常,4、图像对比、拍照功能等是否齐全、正常,5、数据传送是否正常,6、网络功能测试是否正常,8.0车库限高杆1、检查限高杆的高度是否符合要求,2、检查限高杆固定是否牢固,减速坡1、检查减速坡有无缺损,2、检查减速坡螺栓有无松动,引导标识1、检查灯箱亮不亮，,2、引导标识指示是不是正确,3、引导标识有无脱落，损坏等,轮胎限位器1、检查限位器有没有缺损,2、检查限位器有无松动,橡胶反光护角防撞条1、检查防撞条有没有缺损,2、检查防撞条有无松动,车库照明1、检查车库照明有无损坏,2、检查车库照明是否合理，有无浪费光源或照明死角,3、检查车库应急照明是否正常,防汛物资1、检查防汛沙袋是否并全，码放是否整齐，有无损坏,2、检查防汛潜水泵是否完好,3、检查防汛电缆是否完好,4、检查防汛水带是否完好，,5、检查防汛铁锹，空袋等物资是否齐备,排污泵1、检查集水坑控制箱电源是否正常,2、检查排污泵手动及自动能否抽水,3、检查集水坑管道、闸阀、止回阀、压力表等是否完好,4、检查集水坑内有无垃圾杂物,5、检查集水坑井盖有无锈蚀，松动,人防工程1、检查钢筋混凝土防护的单扇、双扇、活门槛防护门、防护密闭门、密闭门，是否完好，有无锈蚀，开关是否灵活，适当加注黄油,2、检查钢结构的防护门、防护密闭门、密闭门、活门、密闭观察窗、封堵板是否完好，有无锈蚀，开关是否灵活，适当加注黄油,3、检查各种型号密闭阀门、防爆地漏、防爆波闸阀。,4、检查各类电控防护密闭门是否完好，操作是否灵活。 ,消防设施1、烟感和温感功能是否正常,2、手报按钮，是否完好,3、喷淋管道，喷头，压力等是否完好,4、消火栓水带枪头，阀门，按钮等是否完好,5、防火卷帘能否手动上下运行正常，卷帘下方有无杂物,6、应急照明和出口指示灯是否完好，试验停电后能否切换,7、防火门是否常闭，有无损坏，逃生通道有无阻塞,8、消防广播，测试是否正常,9、正压风机，测试是否正常,10、消防排烟排风机，测试是否正常,11、灭火器配置是否齐全,9.0电梯1、巡查电梯机房卫生，照明，噪音，异味，室温等。,2，电梯全面安全检查与维保委外维保,10.0空调,系统公共区域盘管风机,(包括公共电梯厅与各大堂的空调)1、检查室内机和风管安装是否可靠，开关机运行是否正常,2、清洗过滤网和散流器（出风口）等部件,3、检查冷凝水管是否弯曲或堵塞，有无滴漏现象，保温是否良好,4、检查空调遥控器是否工作正常,5、检查电源连接部件及电器开关等元件是否工作正常,6、检查蒸发器翅片表面是否有灰尘及污垢，必要是涤尘清洗,业主室内盘管风机1、检查室内机和风管安装是否可靠，开关机运行是否正常,2、清洗过滤网和散流器（出风口）等部件,3、检查冷凝水管是否弯曲或堵塞，有无滴漏现象，保温是否良好,4、检查空调遥控器是否工作正常,5、检查电源连接部件及电器开关等元件是否工作正常,6、检查蒸发器翅片表面是否有灰尘及污垢，必要是涤尘清洗,主机保养及巡查1、耳听：机组运行声音是否正常；,2、眼看：管道节门、压力表、温度计指示是否正常；,3、手摸：机组有无异常发热，温度是否偏高或偏低。,4、观察并记录：仪表数值是否在正常范围内。,5、清理机体外壳积有灰尘或污物,6、检查电源连接部件及接触器等电器元件是否工作正常,7、用翅片梳子将倒伏的翅片扶起，进行修整。,8、空调主机翅片的清扫、冲洗，必要时可使用药剂除垢,物业办公空调,3、检查出水管是否弯曲或堵塞,4、检查空调遥控器电池，必要时更换,6、检查冷凝器和蒸发器翅片表面是否有灰尘及污垢，必要时涤尘清洗,电梯空调,3、检查出冷凝水部分是否正常,4、检查空调遥控器电池，及设置时间是否准确，必要时更换电池,6、检查冷凝器和蒸发器翅片表面是否有灰尘及污垢，必要时涤尘除垢,监控室和停车场收费岗亭空调,3、检查出水管是否弯曲或堵塞,4、检查空调遥控器电池，必要时更换,6、检查冷凝器和蒸发器翅片表面是否有灰尘及污垢，必要时涤尘清洗,11.0土建及其它类各类标识牌1、检查各类标识是否完整,2、检查各类标识是否指示正确,3、检查标识牌有无脱落,4、除锈及油漆保养,天面1、检查天面隔热层是否良好，天台地砖有无破损,2、天面门是否完好,3、天面墙面有无破损、瓷片脱落,4、排水管有无异常，管口垃圾清理,5、避雷带有无锈蚀、断裂、脱落等,玻璃幕墙1、玻璃有无缺损,2、龙骨钢构有损伤，变形等,楼道1、扶手有无脱漆、损伤、变形、扶手立杆有无脱落、脱焊、缺损、脱漆等,2、楼道墙面有无污物、乱涂乱画,3、楼道瓷片、地砖、踏步有无破损、脱落,4、楼道窗、玻璃有无破损、启闭是否灵活，能否正常关闭，有无渗漏水现象,外围,道路广场1、检查地面有无破损、脱落、松动、起翘现象,2、检查地面有无凸起、凹陷、等安全隐患,3、检查地面沟、井、蕖盖是否有缺损,避雷设施1、铁件部分定期刷防锈漆，避雷针刷导电油漆银粉,2、钢筋有无脱焊，松脱,12.0培训计划1、职业安全操作规范,2、《员工手册》,3、物业人员应知应会,4、物业工程部作业指导书,5、户内有偿维修服务规范,编制： 审核： 审批：
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