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商品房销售环节风险防范工作指引

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  • 商品房销售环节风险防范工作指引-文档模板商品房销售环节风险防范工作指引为提高沟通、协调效率及更好共同防范、应对销售环节各类法律风险，特发布此指引，请遵照执行（适用于营销、财务及法务）。,1、经办人员应在《认购书》中正确填写认购业主姓名、身份证号码（存档其身份证复印件）、详细的通讯地址、电话等个人信息（如认购业主为两人或以上的，应分别填写每个人的信息，及存档每人的身份资料）。2、经办人员应准确填写《认购书》空白内容，经办人员或认购业主均不得单方涂改已填写的内容，若“购房成交价、约定签合同的日期及备注约定的解押相关日期”出现笔误，需重新填写，其他地方出现笔误的由认购业主及营销经办人共同签字确认修改并注明修改日期，营销经理审核。盖章后不得再涂改，如果空白处无需填写的，须用斜线划掉，认购业主付款及前来签合同的日期应填写，不可空白。3、认购业主签字必须为本人（未成年人只能由其父母代签），销售人员不得以任何理由代认购业主签字，代理人（仅限于认购业主的父母、成年子女或配偶，其他人代签须有公证处公证的授权委托手续）代认购业主签订认购书的，需在《认购书》“其它约定”中手写上以下内容：“本认购书是由代理人代认购业主签署，代理人承诺其已获得认购业主关于签订本认购书、付款及按本认购书约定条件签署《商品房买卖合同》的特别授权，若认购业主未在本《认购书》约定的期限内签署《商品房买卖合同》的，视为代理人承接本《认购书》所约定的全部权利义务，从逾期之日起甲方有权挞定并没收定金，代理人对此承担不可撤销的连带责任。”并由代理人及营销经办人共同签字确认并注明日期，存档认购业主及代理人的身份证复印件。认购业主委托他人签订《商品房买卖合同》的，其应出具并提供经公证处公证的具有明确购房授权权限且在委托期限内的委托书（我司存档一份原件）。4、认购业主应签署不违反政府限购政策的相关承诺文件，属限购范围经公司审批同意签纸质合同的除外（按揭不可签纸质合同，一次性付款的原则上签合同时付清房款，经公司特殊审批外）。5、业主签约日期应在《认购书》签订之日起10天内或涂销抵押之日起7天内，未按《认购书》约定的日期签订合同的，从逾期之日起，营销中心通过电话、发函等方式催促认购业主签订合同，逾期超过7日仍未签订合同的，营销中心结合业务实际情况出具意见建议继续催促业主签订合同或挞定，由营销中心书面说明情况并走公司审批流程，法务予以协助。6、待售房源出售前已抵押的，应告知认购业主，同时在认购书“备注”一款中写明具体的签合同日期（从签订认购书之日起计算30日），涂销抵押之日起1日内，财务提供涂销抵押房屋及业主信息给营销及法务，由营销寄发书面函件通知业主前来签合同，法务协助。7、所有公司内部审批文件不得将原件或复印件提供给认购业主，也禁止业主拍照留存。,风险识别,8、同一业主重签《认购书》的，认购业主手头上的原《认购书》、收据等我司应收回存档，新《认购书》的签订日期应按新签订日期据实填写，未经营销、财务及法务负责人共同同意不可重签《认购书》。因重签涉及《认购书》、发票名称的更换，因此未经相关部门同意并走公司审批流程，经办人员不得对认购业主进行更名操作。9、未签《认购书》不得收取定金（经公司审批外），财务人员收取定金前应让认购业主出示我司签字盖章的《认购书》，未签《认购书》不得开具收取“定金”或“订金”的收据或发票，定金收据或发票应注明“定金”字样，不能写成“订金”。10、商品房买卖合同约定的交楼日期届满前，营销应按合同的约定向业主寄发书面的交楼通知书，法务予以协助。11、一房不可二卖，即同一房屋不可先后签署两份认购书或两份商品房买卖合同，已签的认购书或商品房买卖合同只有解除并办妥解除手续后方可另行重新签署。12、未办妥收楼手续之前，不得让业主提前装修或入住。13、未签订商品房买卖合同并交齐购房款的，不得将房屋交付业主。14、销售项目大确权之日起，营销、财务及法务协调律师事务所收集相关资料（包括我司及业主的资料）开始办证，防范我司向按揭银行承担按揭款的连带责任及按揭银行直接划扣我司的履约保证金。若届时预估从大确权之日起90日内无法出证，须至少提前30日将相关风险与总裁办及法务沟通、协调解决。办妥产权证之日起财务、营销与按揭银行对接并办理相关手续，解除我司办证前的连带责任。,本指引上述风险识别所列的14类事项极易出现纠纷或出现纠纷后无法没收定金或无法另行销售，影响销售的正常进行和资金的快速回笼，各相关部门请予以重视并规范操作，有疑问或无法确定如何操作时，应当日立即联系法务、财务、营销沟通、协调解决。,风险评价,1、超出《认购书》约定的日期未签订《商品房买卖合同》需挞定的，营销部门走完公司审批程序后，可依约发出《挞定通知书》（按EMS特快专递方式通知，在EMS详情单写明“挞定某某楼盘某某房，挞定通知书”等字样），法务协助。2、发出《挞定通知书》之日起10天内，经办部门须向邮局部门索要邮局盖章的《妥投证明》并存档备用（诉讼关键证据，非常重要！该妥投证明一般在邮寄之日起3个月内开具，逾期邮局将不再提供）。3、经办部门接到认购业主(或其代理律师）寄发的有关定金纠纷之书面文件后，当日应汇报主管领导并将相关文件提供法务，共同商议对策。4、鉴于我司对签约至办证期间业务外包律师所，若营销、办证、按揭环节出现相关风险及问题，经办部门须与律师所负责人协调解决，若无法解决的，经办部门移交法务主责协调。风险。3.经办部门在经过审批流程后，再需要任何修改的，应重新走审批流程。,在签订《商品房买卖合同》时参照本指引执行。,备注,风险应对
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