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房地产项目开发流程（超完整）

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  • 房地产项目开发流程（超完整）-表格模板房地产项目开发流程及节点,节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门,主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门,土地获取阶段土地信息收集 现状图落实地块具体位置及周边情况,规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件,现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。,了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况,了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。,土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。,了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算开发部、运营部、工程部,了解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排,对接发展中心汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果,土地深判可行性研究报告区域内宏观经济、发展前景等的分析,该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。,现状图（四至电子文件）,市场深度调研销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等,研发部：负责协助进行区域市场调研销售部 研发部,项目最终定位销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议销售部 研发部,成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选研发、运营：协助进行方案设计和成本测算 研发部、运营部 ,开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。 工程部 开发部 销售 ,项目方案确定,现金流测算,对接发展中心深判结果项目可行性报告及后续工作,寻找合作资金（与战略发展部共同研究）研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等财务体系、法务：给予技术及资源上的支持财务体系、法务,项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究,项目招商版盈利能力分析,明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据财务中心,合作伙伴确定财务中心、投融资部、法务：制定合作方式、投资回报,合作方案确定,合作细节确定,引资（商业计划书）签署战略合作协议财务中心、投融资部：制定合作方式、投资回报,综合管理部：协议盖章，存档财务中心、投融资部、综合管理部,合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务中心、投融资部、法务：协助办理股权、增资等相关财务问题。,综合管理部：工商局办理公司注册财务中心、投融资部、法务综合管理部,投标、摘牌投方案标项目方案确定研发中心：项目方案研发中心,投经济标确定土地上限,拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术,挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术,获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费法务：合同条款的草拟和完善,财务：提供资金法务　财务部,用地规划许可证法务协同：提供土地出让合同法务　,出让金、交易费交费证明财务：提供资金缴纳出让金、交易费,确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表,委托工程咨询资格机构编制申请报告研发：协助提供相关项目资料,向项目备案机关提交申请报告,原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）,土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）,核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图,交费证明缴纳土地费用,1：500现状地形图3份（反楼座）,详规研发：委托设计详规,办理土地证,交费证明缴纳土地费用,地籍图4份（薄膜图）,土地登记申请书,土地确权来源证明文件,申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明综管：提供相关证明资料综管,土地抵押贷款积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司开发部：提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同财务中心,规划设计阶段区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状,2、项目周边竞争性楼盘调查销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等,3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证商业销售部市场组和招商组,4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期,提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息商业销售部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向商业销售部市场组和招商组,项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定,市场定位、客户定位、产品定位、价格定位研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作,商业招商：配合完成公建类定位销售体系　招商策略公司研发部 商业招商组,经济测算运营：逐步细化成本测算及利润率分析,财务：现金流测算研发部 运营部 财务部,项目发展报告开发计划销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。,商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议,工程：根据工程情况及销售推广方案排定工期销售 工程 商业,项目考核指标初定运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求,资金流工程：根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确资金要求 ,开发：配套费及土地款支付计划 财务 工程、开发,设计前期明确产品设计思路销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见销售,明确设计院选择标准,制定设计组织计划,方案设计组织方案与设计院选择与合同签订法务：合同文义审核,运营：成本审核运营部、法务部,制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。,商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计,工程：参与制定交工标准，，根据以往项目经验总结及当前市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见 工程 运营 商业,规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。销售 、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见,工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见,开发：提供各项前期配套费用标准研发 运营开发 销售 工程 商业,彩色总平面图（含经济指标）送规划预审,修建性详规成果开发：提供参考意见,详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）,建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议,工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见销售 商业　工程,彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）,建筑方案报建图研发：提供报建图纸,景观概念方案设计及确定销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见,工程：从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出建设性意见,运营：成本核算及成本指标控制销售 工程 运营 商业,指标确认阶段项目成本指标确定销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定,商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议,工程 研发 开发 财务：项目前期、工程、配套、费用等指标落实销管 工程 研发 开发 财务 商业,项目考核指标确定销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系,工程：根据项目方案及销售推盘方案制定工期销管 工程 ,年度考核指标调整销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系,工程：制定工期销管 工程 ,施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定运营：配合研发进行设计招投标,工程管理：对结构方案、设备选型进行评估,法务：合同的审核运营 工程管理部 法务,制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定,工程：提供工程技术专业建议销售 工程 商业,结构方案及设备选型研讨及确定运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选,工程：参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反馈研发,地质勘察报告组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过研发向设计提供地质勘察报告研发：负责提供规划总平面图,施工图成果总平面图,放线图,桩位图,施工图报建图,消防、人防报建图,施工图审查全图及计算书,编制典型楼座建安预算,施工图会审运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见,工程：根据以往经验总结对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反馈研发，进行调整变更,施工图全图结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用维修,编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化,研发：负责图纸优化变更,工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，使方案优化运营部研发 工程 销售,综合管网方案设计开发部：提供各专业局设计条件,景观扩初及施工图设计运营：成本核算及费用控制,景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定,研发：负责图纸优化变更,工程：对选材、工艺做法提出专业性意见运营部研发 工程 销售,开工开盘规划方案及市政方案送审设计方案（含总平面方案）申报表研发：配合提供设计院盖章确认,修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）研发：提供所需图纸,申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书,建筑方案送审建筑设计方案申报表研发：配合提供设计院盖章确认,1/500现势地形图1份,投资计划,建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型,申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书,取得许可证投资计划(项目备案),大配套财务：提供资金保障,小配套财务：提供资金保障,消防证明研发：负责提供消防报建图,绿化证明研发：负责提供绿化报建图,人防证明研发：负责提供人防报建图,地名证明销售部：确定楼、栋眼号排布和地名意义,现场工程放线施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择协助工程提供队伍信息工程部,规划局批复的项目总平图及电子文件,首层平面图研发：出图及图纸问题解决,工程：现场配合,按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告工程：配合勘测、清除现场障碍 工程,施工单位配合做记录、现场保护施工单位配合做记录、现场保护组织施工单位做好记录及现场保护 工程,移交施工单位研发：现场发现问题，及时解决,工程：组织施工单位交接，做好交接记录,施工许可证,天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书,工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同,建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）,建设项目年度投资计划（当年计划）,施工图审查研发：负责提供施工图及计算书,质量监督登记表工程：配合办理，与相关部门接触，搞好关系,安全措施工程：制定现场文明施工及安全施工标准，组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。,安全施工措施登记表工程：配合现场安全，进行安全措施实施的监督及安全管理,交费各专业会签单建委各内部相关部门及配套各专业局确认,销售许可证营业执照, 资质证书,《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》,年度投资计划(项目备案),《建设工程规划许可证》研发：负责提供所需的全部图纸,《建设工程施工许可证》,公用基础设施配套证明,获取前期物业备案证明物业：签订物业合同、业主公约、普通住宅小区提供物价局核定的物业管理服务费收费等级和中准价格标准（5万平米以上的要通过招投标手续完成）,研发：负责提供所需的全部图纸,基础工程形象部位达到正负零及图象文件工程：到达基础部位，递交报验材料，组织五方验收，提供基础验收证明,获取《面积计算成果表》开发部：提供地名批复及附图、图审证等证件,研发部：提供全套施工图,项目总平面图研发：出图,获取商品房网上销售数据录入合格证明销管：配合网上录入,企业投资项目备案规划成果,大配套,开工准备移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场,临水、临电工程：根据现场情况确定临水、临电的位置、数量，协助临时电送电、接入水接入，做好保护,财务：提供资金，,运营：审核工程部、财务部、运营部,临水、临电,平整场地,施工组织方案研发：负责提供所需的全部资料,运营：共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次价格。,招投标、签订合同勘察（拿下土地后即定队伍，进行勘查，向设计提供设计依据）研发：负责提供总规划图等所需的全部资料,运营：配合招标,法务：合同的审核运营 研发 法务,桩基施工单位运营配合招标、测算成本运营 ,监理运营配合招标、测算成本,法务：合同的审核,土建施工单位运营配合招标、测算成本,法务：招投标文件的法务审核、合同的审核,甲供材、分包商运营配合招标、测算成本,法务：合同的审核,沉降观测运营配合招标、测算成本,土建施工单位的公开招标及合同备案工程：确定备选施工单位、考察筛选队伍、提供招标资料、组织招投标、签订合同、进行合同备案,运营：共同确定合同约定的各项条款,施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸会审研发：配合会审,会同设计院进行会审，签定会审记录研发：负责提供所需的全部图纸,并配合会审,设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录研发：负责组织设计单位交底和变更,质量监督手续办理质检委托,办理安全检查委托,环卫、环保等相关手续申办项目临时、永久路口的报建手续,申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续,办理施工人员暂住手续,开工开工施工放线组织施工单位进场、建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置，组织施工单位进行有效保护并接管研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持,规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线研发、开发：配合验线研发、开发,桩基施工试桩施工，根据施工图及有关施工规范制定桩基施工标准，审核桩基单位的施工组织设计，施工人员资质，进场材料是否合格等研发：配合确定桩基施工标准,桩基全面施工研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持,桩基检测委托桩基检测单位、签订合同,进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告,开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门）土方工程,支护工程,降水工程,地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加,基础施工地基处理,混凝土垫层,地下防水,混凝土基础研发：负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题,基础验收备案承建单位自评,监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查,材料报送监督站，协调监理组织相关部门验收,签定建筑工程分部工程（基础）验收表,基础处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。工程：申请结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料,项目亮相前准备推盘策略确定产品策略销售部、企划：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议,研发：根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等研发、销售部、企划,价格策略销管：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控,运营：提供成本测算，确定销售基本均价销管、运营,推广策略销售：参与项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现推广效果的最大化,研发部：提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持 企划项目销售、研发部,招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略配合制定全程招商策略商业销售部运营组及策略公司商业运营组及策略公司,确定外部资源广告公司寻找及确定销售：参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通,制作公司寻找及确定,策略公司寻找及确定销售：策略公司的沟通，并进行相关的培训,媒介公司寻找及确定销售：根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果,活动公司寻找及确定销售：活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的内容,项目推广定位确定项目名称、组团名称研发：根据对产品的理解提出合理建议。,销售：根据对市场客户的理解提出合理建议。项目销售 研发,项目核心推广理念确定项目销售 研发,SLOGON确定,项目核心识别系统确定logo确定销售：参与项目核心识别系统的讨论和确定,VI系统及延展方案确定,亮相前项目知识培训建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训。销管：提供相关政策培训,法务：提供相关政策培训及统一口径的法律审查,研发：提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图纸等 ,工程：提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料销管 法务 研发 工程,分卖场设立为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房展示中心企划：提供外卖场设计、包装方案并协助完成包装，卖场相关销售道具制作外卖场,销售道具准备现场房型手册（亮相版）研发：提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等,售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）销售：提出装饰及指引系统的合理化建议,工程：组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工,运营：核算售楼处装修成本，进行合同审批和付款工作,财务：提供装修及包装所需资金支持工程、财务、项目销售、运营,样板间及样板环境指示说明系统销售：协商决定样板间建造的具体户型,研发：提供样板间户型的详细房型图和尺寸,工程：组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点支持,运营：样板间装修成本核算及合同审批工作,财务：提供装修及包装所需资金支持工程 研发 财务、项目销售、运营,沙盘（概念）、户型单体模型（外形、景观、绿化、车棚、能源站点等位置应明确）研发：提供项目整体规划方案和单体户型图，支持企划部制作概念沙盘和单体沙盘,销售：与企划部协商，选定概念沙盘的方案及单体沙盘的户型选择研发、项目销售,入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）销售：各种印刷类销售道具制作的确定,研发：项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等,工程：提供工程进度及交工标准，施工材料、施工工艺等相关方面的资料,法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核研发 工程项目 销售 法务,项目周边主要道路设置醒目指示系统,（意向）派筹卡及纪念礼品,联动工作的准备配备看房车及看房车的包装车管部：提供看房车及司机车管部,进行联动单位的培训和包装企划：提供重点联动单位的包装，相关销售道具的制作销售部（客资组）,意向商家签约进驻意向书法务：合同的谈判以及审核商业销售部运营组法务,确定项目亮相方案项目形象表情、主题、创意表现确定项目销售部：参与讨论，提出建设性意见,项目亮相细化方案确定,项目亮相媒体确定,项目亮相项目亮相项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核法务 ,新闻媒体新闻信息亮相品牌传播中心：通过媒体扩大宣传信息品牌传播中心,亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排研发：项目研发设计资料、研发设计专业人士的支持,销售：项目亮相各项工作的配合开展，电话接听解答，现场客户接待，活动的协同组织等研发 项目销售,项目开盘前准备销售内部资料房型、房号及面积对照表研发：提供房型本册、技术支持,销管：提供房号及面积表销售管理部 研发,销控运营：由运营确定考核均价； 销售：和销售现场根据推盘节奏确定销控销管部,客户接待、客户问题汇总及反馈研发、工程：配合解释、解决客户提出的研发及工程问题,客户积累意向卡销售，客户梳理，意向销控制定，客户关系维护销管：意向卡销售的组织工作 ,外卖场：意向客户推荐，客户关系维护销售管理部 外卖场,交工标准确定销售、工程、开发、运营：讨论并确定项目交工标准,法务：法律风险提示。,法务 工程 项目销售 开发 运营,价格体系确定运营：牵头制定项目考核指标体系，提供项目经济指标要求,销售：对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合理的价格体系。项目销售 运营,合同准备房型附图研发：提供所有房型的房型附图,交工标准研发：提供已确定的交工标准,法务：交工标准中法律风险的提示和规避。,工程：审核合同中的交楼时间及交工标准法务 工程 研发 ,小区摆位研发：负责提供最终版的总平面图,合同、附加协议等文本审查确定法务：商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确定法务,开盘前销售道具准备现场房型手册深化版及最终版研发：提供深化版房型图手册及逐步落实形成最终房型图手册,楼书，宣传海报、折页，物业管理公约研发：协助制作楼书、折页等，提供技术支持 ,物业公司：提供物业管理公约研发、物业公司 ,购房须知，房型图，详细价格表研发：提供项目详细的房型图，提供技术支持 ,销售：协助销管制定项目楼房的价格体系,工程：提供工程进度及交工标准项目销售 工程 研发 ,售楼处内外展示道具的统一更换（道旗、吊旗、背板等）,沙盘（细化景观及外檐）研发：提供项目总规划平面图，协助企划制作沙盘，提供图纸和技术支持,样板间、样板环境的指示系统的数据更新研发：负责提供样板环境图纸和技术支持,销控表及销控贴，认购书，合同袋销管：协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售用具,项目形象的提升及深化户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）,报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）,小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）,开盘信息告知媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）,银行大协议的签订财务中心：提供银行财务中心 ,开盘开盘开盘庆典活动活动形式（演出 说明会 发布会） ,与会人员（演艺名人 专家学者） ,告知途径（报广 海报 门票 DM单） 销售：开盘庆典活动的组织配合，最大化接待、积累客户,物业：积极为开盘庆典活动提供人力物力支持项目销售 物业,客户转化明确合理流程，接待、回访、邀约客户,完成客户转协议、转合同工作财务：收取定金、购房款 ,销售：签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同、文件的签署财务 项目销售,回款落实销售：按照每月考核指标定时定额完成销售量，为回款落实提供支撑销管部,日常销售月度指标分解根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整,产品分析、聚焦销售重点来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销产品分析、、竞争项目动态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断和适时调整企划：阶段性项目推广总结，根据库存产品现状，合理安排推广节奏和推广方向,销管：根据库存产品现状和考核指标要求，和销售协商调整价格体系，聚焦重点产品的销售,外卖场：协助项目销售进行产品、客户分析，根据聚焦销售重点推荐可成交客户企划部，销管部,月度操作手册制定根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策略、销售策略和重大节点企划：与企划确定推广策略 销管：制定销管价格策略销售体系,价格监控及调整定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化，调整项目价格，实现项目利润最大化运营：阶段性考核指标调整；动态调整项目售价，实现项目利润最大化,销售：根据阶段性产品销售情况和库存产品现状，沟通协调销管调整价格体系运营部、项目销售,月度推广计划执行报纸媒体：树立项目形象，宣泄产品卖点销售：协同企划对于项目形象和阶段性产品宣泄点进行沟通，确定报广内容,户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点销售：结合阶段性考核指标和项目销售情况，确定阶段性节点的设置和媒体宣传,营销活动：维系老客户促进老带新，制造新闻热点烘托项目人气销售：协助企划进行主题营销活动的组织和配合工作,客户中心：通过公益性活动强化客户品牌忠诚度，加强项目口碑传播效应销售：通过与企划部的沟通交流，创新性的组织公益性活动，强化客户忠诚和树立顺驰品牌美誉度，逐渐形成项目的独特卖点,销售道具支持：楼书、客户通讯、生活手册折页、道旗、吊旗销售：协同企划制作各种销售道具,客户到访及接待成交工作客户资源利用大客户，社区活动，置业推荐，物业推荐等工作带来大批意向客户企划：提供DM单，海报、楼书、单体沙盘等销售道具支持,外卖场客户到访企划：外卖场销售道具的及时制作和补充，路演活动的组织开展销售本部,项目销售现场利用电话回访老客户，并进行客户接待成交工作企划：提供沙盘、单体户型、样板间等销售道具； 销管：提供销控,通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现场通过电话回访，邀约客户到访促成成交行政：有行政组织一些专业化的培训，已提高销售员的销售水平。,月度付款计划及支付运营：根据销售费用发生及以往支付情况，制定月度合同支付额度，审核付款计划并上报地产集团,财务：审核价款单及发票，按资金情况付款运营部 财务,合作方合同签订运营：合同签订及审批工作,法务：商品房合同、附加协议等文本抽查，风险提示,销售本部：确认物业及置业联动，送各部门存档销售管理部、企划部运营部 法务 销售本部,回款制定回款节点，协调银行及房管局保证按期回款财务：财务：为客户创造便捷交款条件，快速收款,月度指标考核公司考核指标完成及调整销管：按当月完成情况，逐步调整全年销售回款指标,财务：负责编制月度资金预算，填列各项目实际发生数。运营部 销售管理部 财务 ,,项目考核指标完成及调整销管：按当月完成情况，调整次月及全年销售指标,财务：负责编制月度资金预算，填列各项目实际发生数。,开发：提供下月指标落实的政府相关证件支持,工程：提供下月指标落实的工程节点支持，统计汇报工程指标完成情况及指标调整，提供月度工程款计划运营部 销售管理部 财务 ,开发 工程,清盘清盘清盘后项目各种资料移交综管：接收商品房合同、协议、优惠单并存档,项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过销售体系例会、项目协调会、部门例会、各种主题总结会等形式进行工作总结，指导后期工作。企划：利用夹报、DM单、电视字幕、路牌等形式宣传清盘信息，予以清盘支持销售体系 ,工程建设主体施工审核施工方案、施工组织设计,材料进场验收施工单位填报材料进场报验单,检验三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）、监督现场取样复试,钢筋混凝土工程（过程监控）模板分项工程,钢筋分项工程,预应力分项工程,混凝土分项工程,现浇结构分项工程,装配式结构分项工程,混凝土结构子分部工程,配套管线预埋,重要分项工程及隐蔽工程质量验收核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋,地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋；,超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。,图纸问题解决图纸问题的发现及分析研发：配合分析问题,设计变更,施工质量问题、事故处理施工质量问题、事故的分析及调查研发：配合分析问题,处理方案的制定、审核、审批研发：配合制定方案,运营：核定成本影响,处理方案的实施,变更签证设计变更与设计沟通，协调，收发相关变更文件,工程变更工程变更技术经济分析研发：配合技术分析,运营：进行经济分析,工程变更申请研发：协助现场进行变更签证,运营：测算变更签证对成本的影响，对其可行性进行判断。,设计变更、现场核实,工程款支付工程进度的确认,工程款申请表审批建立完整，准确的资金合同台帐运营：按合同约定审核付款比例,财务：审核工程款的支付运营、财务,工程款支付财务：审核工程价款单及发票，按资金情况付款,主体验收备案施工单位自评,监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查,监理组织相关部门验收参与单位：工程部、（研发）、设计、监理、施工，监督部门,签定建筑工程分部工程（主体）验收表,外檐装修材料确定设计、研发定板考察相关单位及实际工程研发、运营：分别从技术、经济方面配合,施工样板制作,材料确定研发、运营：分别从技术、经济方面配合选用材料,甲供、甲分包材料招标（工作应有针对性的提前展开）制定招标计划,编制招标文件拟定投标单位运营：审核招标方案,确定材料招标技术要求运营：参与招标、测算成本,确定定标原则运营：参与确定定标原则,考察投标单位运营：参与考察并提出考察意见,招标、定标运营：参与招标、定标,内外檐装修地面从业主的装修使用方面提出建议,找平层,面层,防水施工工艺、施工顺序、交叉作业时的成品保护,防水层施工,面层砂浆,抹灰施工工艺、顺序、外保温施工操作、伸缩缝处理,抹灰,饰面板（砖）排砖,面砖安装,勾缝成品保护,门窗型材加工,安装窗框从业主使用方面检查安装效果,安装窗扇,封胶,轻质隔墙放线定位,隔墙砌筑及安装客服：从避免裂缝角度提出关于隔墙砌筑材料和施工工艺的建议,幕墙幕墙专业设计研发：审核幕墙专业设计图,预埋件安装,龙骨加工及安装,幕墙面材安装,封胶客服：考虑外墙防水,涂饰,底料施工,面料施工,各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协调,水、暖、电安装室内给水系统给水管道及配件安装,室内消火栓系统安装,给水设备安装,管道防腐，绝热,室内排水系统排水管道及配件安装,雨水管道及配件安装,室内热水供应系统管道及配件安装,辅助设备安装,防腐，绝热,卫生器具安装卫生器具安装,卫生器具给水配件安装,卫生器具排水管道安装,室内采暖系统管道及配件安装,辅助设备及散热器安装,系统水压试验及调试,防腐，绝热,变配电室变压器、箱式变电所安装,成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装,电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设,避雷引下线和变配电室接地干线敷设,供电干线,桥架安装和桥架内电缆敷设,电缆沟内和电缆竖井电缆敷设,电线、电缆穿管和线槽敷线,电气动力成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装,低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线,低压气动力设备检测、试验和空载试运行,桥架安装和桥架内电缆敷设,电线、电缆穿管和线槽敷线,插座、开关、风扇安装,电气照明安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装,电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线,钢索配线，电缆头制作,导线连接和线路气试验,灯具、插座、开关、风扇安装,建筑照明通电试运行,备用和不间断电源安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装,柴油发电机安装,不间断电源的其他功能单元安装,电线、电缆导管和线槽敷线,电缆头制作,导线连接和线路气试验,防雷及接地安装,避雷引下线和变配电室接地干线敷设,建筑物等电位连接，接闪器安装研发：配合验收,智能化通信网络系统通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系统,办公自动化系统计算机网络系统，信息平台及办公自化应用软件，网络安全系统,建筑设备监控系统空调与通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热交换系统，冷冻和冷却系统，电梯和自动扶梯系统，中央管理工作站与操作分站，子系统通信接口,火灾报警及消防联动系统火灾和可燃气体探测系统，火灾报警控制系统，消防联动系统,安全防范系统电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口控制（门禁）系统，停车管理系统,综合布线系统缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座和光缆芯线终端的安装,智能化集成系统集成系统网络，实时数据库，信息安全，功能接口,电源与接地智能建筑电源，防雷及接地,环境空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电磁环境,住宅（小区）智能化系统火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统（含电视　临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统），物业管理系统（多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台,通风与空调送排风系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试,防排烟系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口、常闭正压风口与设备安装，风管与设备防腐同，风机安装，系统调试,除尘系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，除尘器与排污设备安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试,空调风系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，系统调试,净化空调系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，高效过滤器安装，系统调试,制冷设备系统制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试,空调水系统管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安装，准凝水系统安装，阀门及部件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设备的防腐与绝热，系统调试,电梯安装招标选定安装单位选型及招标,提供电梯井道土建节点图预埋件的设置、预留洞口的设置,指导电梯井道土建施工土建交接检验,电梯安装及调试驱动主机,导轨，门系统，轿厢，对重（平衡重）,安全部件，悬挂装置，随行电缆,补偿装置，电气装置,整机安装调试、验收,各专业方案的审核，材料的选用及验收，施工过程的组织与协调及事件的处理,毛坯房竣工验收备案会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。,整理竣工资料及竣工图 ,施工单位提供《建筑工程质量保修书》,组织销售、研发、运营、物业共同验收。,报建委质监部门审定备案与质监部门，监理，勘查，设计，施工进行竣工备案验收综管：办理建设工程档案预验收证明,与物业进行交接。（包括图纸）与售后一起组织施工单位及物业同步验收，向物业交房办理交接验收手续物业、客服,毛坯房竣工结算土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算核对各栋口建筑面积，核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。工程：（1）申请甲供材结算，提供四方（甲方、总包方、甲供方、监理）签字确认的领料汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料,（2）申请分包工程结算，提供四方（甲方、总包方、分包方、监理）签字确认的分包工程量汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料,（3）申请土建工程结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料,成品房装修 从使用功能角度对室内装修进行查验土建工作面移交土建整改,垃圾清运,吊顶龙骨加工及安装,封板,洁具洁具选型及招标,洁具安装,护栏和扶手制作与安装,饰面板（砖）排砖,面砖安装,勾缝,涂饰,底料施工,面料施工,橱柜制作与安装橱柜招标,橱柜设计,橱柜安装,门窗套制作与安装,花饰制作与安装,窗帘盒、窗台板,暖气片安装选型及招标,暖气片安装,裱糊与软包,细部,做好成品的保护，责任划分，不同工序做好交接,成品房验收备案会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。,整理竣工资料及竣工图 ,施工单位提供《建筑工程质量保修书》,组织销售、研发、运营、物业共同验收。,报建委质监部门审定备案综管：办理建设工程档案预验收证明,与物业进行交接。物业：办理交接手续,成品房竣工结算精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算工程：核定工程量，提供相关变更，组织办理结算,配套手续及施工排水运营：审查预算、确定工程费用,财务：提供资金，保证交费,工程：提供工作面监督施工、协助验收运营　财务　工程,热力、排水研发：提供设计所需要的图纸，调整管网，配合二次网设计，保证排水、热力出图,热力开发与供热办协调分级、寻找热源,运营：负责工程招标,工程：提供工作面，监督施工、协调现场相关问题，协助验收、供热,财务：提供资金，保证交纳工程费,销管：提供入住明细，,运营：协助空房面积核算,财务：提供资金保证采暖费缴纳销管、运营、财务,物业：供热移交物业,自来水,研发：提供设计所需要的各种图纸,运营：负责招标、审核预算,工程：提供工作面，监督施工，协调现场相关问题,财务：提供资金、保证交纳工程费,工程：提供协助，保证挂表、通水、验收,园林用水、换热站用水,工程：监督施工、提供施工所需工作面，通水、挂表,财务：提供资金，交纳工程费,中水,研发：提供设计所需要的图纸，调整管网、提工场站点，配合出图,物业：工程移交物业,工程：提供工作面，监督施工,财务：提供资金，保证交费,工程：协助现场，工程验收、通水,燃气研发：提供进件所需的各种进件图纸,研发：提供设计所需要的图纸，场站点，协调管网调整，提供技术支持保证设计,专业局招标,工程：提供工作面，保证施工、协调相关问题，监督施工、验收,财务：提供资金，保证交费,工程：协调现场整改、验收，保证点火,视讯研发：提供设计所需要的图纸,工程：签订协议、信号开通,工程：提供工作面，监督施工、验收,电力研发：提供进件所需要的图纸、销管提供面积测量报告，,研发：提供设计所需要的图纸,工程：提供进件所需的用电量、用电点,工程：提供工作面，保证施工监督施工,财务：提供资金支持，保证交费,工程：提供现场协助保证验收、挂表,场站点位置研发 ：负责配合确定场站点位置和技术支持,排水、热力招标手续运营：测算配套工程标底，施工单位考察，招标方案及招标文件审核，配合并监督开标、评标、定标,工程：配合办理、提供招标资料,配套施工给排水与采暖室外给水系统,室外排水系统,室外供热系统,电气室外供电系统,室外照明系统,综合管网室外智能化系统,室外燃气系统,环境施工附属建筑停车场,围墙，大门研发：配合验收,收集站,景观建筑小品，亭台，连廊,道路,花坛，场坪绿化,竣工结算排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算工程、开发：核定工程量工程 开发,结算稽核全部合同结算并做项目整体结算报告销管：协助运营结算合同及销售费用，核定项目销售均价和利润率完成情况 ,研发：负责所有设计合同的结算,工程、开发：组织承包单位提供结算书，核定结算书工程 开发 研发 销管,竣工入住室内空气检测选择单位，组织招投标，定队伍组织进行现场检测,住宅准入证项目竣工验收报告, 建设工程规划验收合格证工程 , 非经营性公建配套证明工程 ,供水、供电、供气、供热、排水等配套证明,土地使用权证书,地名管理部门批准的地名文件,小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）工程：提供竣工资料,人防验收,住宅准入证规划验收,消防验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料，并对工程款结算进行控制,研发：提供相关图纸及电子文件工程 研发 ,通水、通电工程：组织施工单位工人配合通水、通电,大配套验收,竣工验收备案通知书提供验收资料,小配套验收,供热验收,人防验收,入住准备工程质量保证书工程：提供工程质量保证书所需相关数据,住宅使用说明书工程、开发：参与编制住宅使用说明书，提供相关基础数据工程 开发,寄发《商品房交付使用通知书》法务：入住通知书的审核。,物业：电话通知业主入住信息（删除） 协助相关入住事宜法务 物业,对房屋的厨卫防水、水暖管路打压、烟道通风等方面进行检查，做好相关详细记录，组织相关维修人员进行维修前的准备，签订维修协议和第三方维修合同，制定维修流程运营：合同的签订、第三方队伍的招投标 法务：合同的审批等其他相关法务事宜运营 工程 法务,寄发入住通知书，销售客户资料移交客服客服：客户资料的接收、保存，现存各种问题的沟通,楼牌标识协调地名办办理地名手续客服：现场配合安装,物业用品储备,物业接收钥匙、验房工程：提供钥匙，组织交接，办理移交手续,入住办理入住制定入住流程销管：可提供入住时间节点，配合制定销管、物业、工程,审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单物业：提供人员支持 物业 ,验房及交费,收集反馈业主问题，并及时解决各种问题 ,验房问题汇总,售后维修工程：配合维修,售后及移交投诉处理工程：配合解决投诉问题,装修管理工程：协调解决业主装修问题,施工资料整理及移交工程：组织施工单位整理工程资料，办理移交,供暖工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热工程：组织解决供暖问题,物业：提供入住情况,客服：解决维修问题工程 物业 客服,通煤气工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期工程：组织解决通气问题,物业：提供入住情况，并在后期主办通气,工程 物业 ,整体移交物业移交建筑物及相关资料物业：接收建筑物及相关资料,产品问题总结及反馈研发：对发现的产品设计问题进行归纳总结，改进设计工作,工程、物业：对反馈的问题进行分析、整理、总结，在新项目中尽量避免类似问题的再次发生研发 工程 物业 ,初始登记区局办理初始登记手续工程：提供竣工备案通知书、竣工图,研发：配合进行竣工图绘制，与工程核对竣工图的准确工程 研发,产权证办理为客户办理产权证前期手续财务：房款多退少补、开据发票,物业、客服：提供人员支持，快速办理产权证 物业 客服 财务,分户土地证销管：提供施工图（变更后）房管局出具的分户面积测量报告 ,研发：负责提供技术支持销售管理部 研发,土地证办理为客户办理土地证前期手续物业：通过电话、邮件等形式通知客户办理土地证,财务部：主要负责产权退补款办理，发票换领等 物业 财务,供热移交保修期后供热系统移交供热公司，协调政府办理移交手续客服：配合维修、移交工作 物业：管道井钥匙及设施等配合移交客服、物业,,,,
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